Wie viel ist meine Immobilie wert?

Beim Verkauf soll die Immobilie einen möglichst hohen Preis erzielen.

Doch wie schätzt man den Preis richtig ein, und woran bemisst sich der Wert?

Steht der Verkauf einer geerbten oder eigenen Immobilie im Raum, möchten Verkäufer wissen, wie viel das Objekt wert ist. Eigentümer, deren Herz am Eigenheim hängt, überschätzen den Wert gerne. Ist eine überteuerte Immobilie monatelang erfolglos am Markt, muss der Preis gesenkt werden, was potenziellen Käufern die Chance bietet, den Preis noch weiter herunterzuhandeln. Stimmt der Preis dagegen von vornherein, zieht das oft mehrere Interessenten an, die sich am Ende vielleicht überbieten.

Doch wie können Immobilieneigentümer den „richtigen“ Preis ermitteln? Im Ernstfall bedarf es der Marktpreisermittlung durch einen Profi. Wichtige Kriterien sind grundsätzlich Lage, Haustyp, Bauqualität sowie die Ausstattung. Regelmäßige Instandhaltung kann das Alter eines Gebäudes sozusagen senken. Pluspunkte gibt es für Grundrisse und Zimmeraufteilungen, die den Geschmack der breiten Masse treffen.

Erste eigene Einschätzung
Einen ersten Marktüberblick erhalten potenzielle Verkäufer zum Beispiel über den von den Landesbausparkassen ermittelten Preisspiegel „Markt für Wohnimmobilien 2021“. Außerdem bieten Portale wie www.s-immobilien.de eine erste Vorstellung von vergleichbaren Objekten.

Eine genauere, unverbindliche und kostenlose Marktpreiseinschätzung erhält man etwa über den S-ImmoPreisfinder. Anhand einiger Eckdaten wie Adresse, Immobilien- und Haustyp, Baujahr, Wohn- und Grundstücksfläche, bauliche Besonderheiten, Modernisierungsgrad und anderem mehr wertet der Preisfinder aktuelle Marktanalysen und Vergleichsobjekte aus. Daraus ermittelt er einen ungefähren Verkehrswert für das beschriebene Objekt. Die Preisindikation erhält man nach nur kurzer Zeit per E-Mail.

Gutachter suchen
Unerfahrene Verkäufer sollten auf jeden Fall einen Gutachter beauftragen. Die Kosten eines Wertgutachtens hängen von der Art der Immobilie und vom Umfang des Gutachtens ab. Ein Kurzgutachten gibt es bereits ab 500 Euro. Ein umfangreiches Wertgutachten kann bis zu 1,5 Prozent des Verkehrswertes der Immobilie kosten. Bei freien Sachverständigen und Gutachtern will bedacht sein, dass der Beruf nicht geschützt ist. Gutachter findet man zum Beispiel über die Industrie- und Handelskammern (IHK), TÜV und DEKRA, die Gutachterausschüsse der Kommunen oder den Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger e. V. (BVS). Ein seriöser Ansprechpartner kann auch die Sparkasse sein. Aufgrund ihrer langjährigen Erfahrung in der Region können die dortigen Makler eine erste Einschätzung abgeben und einen Sachverständigen empfehlen.

Drei Bewertungsverfahren
Der Gesetzgeber hat mithilfe von Sachverständigen Richtlinien zur Wertermittlung von Immobilien erarbeitet – die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Danach gibt es drei Verfahren:

1. Das Vergleichswertverfahren nutzen Gutachter vor allem, wenn es um Eigentumswohnungen oder Reihenhäuser geht. Grundlage sind die Kaufpreissammlungen der regionalen Gutachterausschüsse. Zusätzlich wird vor Ort der Zustand des Objekts bewertet. Bei individuellen Objekten stößt das Verfahren aber an seine Grenzen.
2. Das Sachwertverfahren wird vor allem bei Ein- oder Zweifamilienhäusern angewandt. Dabei wird der Wert anhand der Herstellungskosten – unter Berücksichtigung der Wertminderung seit dem Bau – und des Bodenrichtwerts berechnet. Das Ergebnis muss an die Marktgegebenheiten angepasst werden.
3. Das Ertragswertverfahren wird in der Regel bei vermieteten Immobilien genutzt, die der Geldanlage dienen. Im Vordergrund steht entsprechend die zu erzielende Jahresnettokaltmiete.

In der Praxis wenden Gutachter meist nicht nur einen dieser möglichen Berechnungswege an.