Mietspiegel lesen und verstehen – aber richtig

Besonders in Ballungsräumen ist der Wohnungsmarkt angespannt. Mit der Knappheit an Wohnraum steigen die Mieten.

Die Einführung der Mietpreisbremse soll in bestimmten Regionen unkontrollierte Steigerungen verhindern. Eine zentrale Rolle kommt dabei dem Mietspiegel zu.

Mit jedem Wechsel droht eine Preisspirale. Vermieter können es sich häufig leisten, bei einer Wiedervermietung mehr Geld zu verlangen als vom vorherigen Bewohner. In Regionen mit angespanntem Mietmarkt muss sich der Preis an der sogenannten ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren, die sich aus dem Mietspiegel ablesen lässt. Er darf höchstens 10 Prozent über diesem Wert liegen. Das macht es für Wohnungssuchende interessant, sich mit der Tabelle zu befassen.

Wie Sie an den Mietspiegel kommen
Der Mietspiegel wird von der jeweiligen Gemeinde erstellt. Sie ist jedoch nicht dazu verpflichtet. In den meisten Städten können Sie den Mietspiegel auf der Internetseite der Kommune kostenlos oder für wenige Euro abrufen. Zwar sind die örtlichen Mietspiegel nicht immer gleich aufgebaut, aber sie funktionieren nach einem ähnlichen Prinzip. Die Miete hängt typischerweise von den folgenden Faktoren ab:

• Stadtbezirk, eventuell präzisiert um die Lage der Immobilie - zum Beispiel die Anbindung an Bus und Bahn sowie die öffentliche Infrastruktur
• Baujahr des Hauses
• Größe der Wohnung
• Qualität der Wohnausstattung – dazu zählen etwa die Art der Heizung, Bodenbeläge sowie Schall- und Wärmedämmung

In Einzelfällen gehört zur tabellarischen Übersicht eine Anleitung, wie Sie bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete vorgehen.

Wenn Spannen enthalten sind
Viele Mietspiegel nennen in der Tabelle keinen festen Wert in Euro je Quadratmeter Wohnfläche, sondern eine Spanne, von und bis zu der die Miete üblicherweise reicht. Damit lassen sich Unterschiede zwischen ansonsten vergleichbaren Wohnungen berücksichtigen. Kommen bei einer Wohnung nur positive Merkmale zusammen, wird sich die Miete am oberen Wert orientieren. Grund dafür könnten beispielsweise Renovierungen sein.

Manche Gemeinden arbeiten mit Zu- oder Abschlägen vom Grundpreis in Euro und Cent. Höhere Preise ergeben sich dann zum Beispiel bei guter Ausstattung von Bad oder Küche. Abschläge kann es geben, wenn es sich beim Bau um ein Hochhaus handelt.

Wenn es in Ihrer Gemeinde keinen Mietspiegel gibt
Wenden Sie sich an den Mieter- oder Eigentümerverband, wenn Ihre Gemeinde keinen Mietspiegel erstellt. Diese Interessenvertretungen stellen ihren Mitgliedern oft Mietdatenbanken zur Verfügung, aus denen sich die ortsübliche Vergleichsmiete ableiten lässt. Außerdem müssen Vermieter vor Vertragsabschluss unaufgefordert die Höhe der Vormiete und eine eventuelle Ausnahme von der Mietpreisbremse mitteilen. Mieter, die zu viel zahlen, müssen rügen. Einigen sich die Parteien nicht auf die Höhe der Miete, können sie einen spezialisierten Gutachter beauftragen.